Seguro residencial de imóvel alugado: de quem é a apólice, inquilino ou proprietário?

Contrato assinado, chaves na mão e, no meio da papelada, ninguém falou sobre seguro. É um vazio comum na locação residencial, e ele custa caro quando um incêndio, um vazamento grave ou um vendaval atinge o imóvel: proprietário e inquilino descobrem, só depois do sinistro, que cada um pensava que a apólice era do outro.

De quem é a obrigação de contratar o seguro?

A regra legal está na Lei 8.245/1991, que rege a locação de imóveis urbanos. Entre as obrigações do locador listadas no art. 22, o inciso VIII manda pagar "os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato". Ou seja: o dono do imóvel é quem deve contratar e pagar o seguro, como regra geral — mas a própria lei permite inverter isso por cláusula específica.

Na prática, é comum que o contrato transfira esse custo ao inquilino, embutido no aluguel ou cobrado à parte, sobretudo quando a locação passa por imobiliária. Isso é válido, desde que escrito com clareza — a lei não presume a transferência, exige disposição expressa. Sem cláusula nesse sentido, a obrigação continua do proprietário, e apólice vencida ou nunca contratada é falha dele.

O que a apólice do proprietário cobre — e o que fica de fora

O seguro contratado pelo dono do imóvel normalmente cobre a edificação: paredes, piso, instalações elétricas e hidráulicas fixas, esquadrias, e os eventos que atingem a estrutura, como incêndio, dano elétrico, infiltração ou vazamento de água e vendaval, granizo ou queda de árvore.

O que essa apólice não cobre, salvo contratação específica, são os bens móveis do inquilino: sofá, eletrônicos, roupas, eletrodomésticos. O segurado é o dono, e o interesse segurável dele está no imóvel, não no conteúdo de quem mora lá. Quem aluga e quer proteger seus próprios bens precisa de seguro à parte, em nome próprio, com cobertura de conteúdo — vale verificar isso antes de mudar, não depois de um sinistro.

Incêndio no imóvel alugado: quem responde?

Aqui mora a maior fonte de confusão. O Código Civil, no art. 569, inciso IV, obriga o locatário a devolver o imóvel, ao fim do contrato, no estado em que o recebeu, "salvas as deteriorações naturais ao uso regular". Se o imóvel sofre dano por incêndio durante a locação, a jurisprudência tende a presumir a responsabilidade do inquilino pela guarda e conservação do bem — mas essa presunção não é absoluta.

Provando caso fortuito ou força maior — um curto-circuito na fiação antiga do prédio, por exemplo, algo que não decorreu de ato do morador —, o inquilino afasta a responsabilidade, com base no art. 393 do Código Civil, que exclui o dever de indenizar quando o dano não resulta de culpa do devedor. Já quando o fogo tem origem comprovada em falha da própria edificação, a responsabilidade tende a recair sobre o proprietário, que deve manter o imóvel em condições de uso — e é por isso que a apólice que a Lei do Inquilinato manda contratar existe: para cobrir esse risco, independentemente de quem seja apontado, ao final, como causador do incêndio.

Seguro residencial x seguro-fiança: não confundir

É comum misturar dois produtos diferentes na hora de alugar. O seguro residencial (ou seguro-incêndio complementar do art. 22, VIII) protege o imóvel contra eventos como incêndio, vendaval e outros riscos previstos na apólice — é sobre o bem físico. Já o seguro-fiança locatícia é uma garantia contratada, em regra, pelo próprio inquilino, para substituir o fiador: se o aluguel não é pago, a seguradora indeniza o proprietário e depois cobra o valor do inquilino. São coberturas distintas, com segurados, beneficiários e sinistros diferentes, e não substituem uma à outra.

Quem recebe a indenização quando o sinistro acontece

A regra é simples: quem é o segurado da apólice é quem recebe a indenização. Se o proprietário contratou o seguro sobre o imóvel, é ele o beneficiário do pagamento por danos estruturais, mesmo que o inquilino tenha comunicado o sinistro e acompanhado a perícia. Se o inquilino contratou seguro próprio de conteúdo, é ele quem recebe pelos bens móveis danificados. Quando as duas apólices existem ao mesmo tempo, cada uma paga pela sua parte, e cada seguradora analisa o sinistro de forma independente.

O que diz a lei

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, inciso VIII, que atribui ao locador o pagamento do prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo cláusula em contrário. Código Civil, art. 569, IV, sobre a obrigação do locatário de devolver o imóvel no estado recebido, e art. 393, que exclui a responsabilidade por caso fortuito ou força maior. As regras de conservação e reparo de danos causados por culpa do inquilino também estão no art. 23 da mesma Lei 8.245/1991.

Erros que fazem perder o direito

• Assumir que existe seguro sem conferir. Peça a apólice, o comprovante de pagamento do prêmio e as coberturas contratadas antes de precisar delas.
• Não ler a cláusula de transferência da obrigação. Se o contrato de locação passou o seguro para o inquilino, isso precisa estar expresso — verbal não vale.
• Confundir seguro do imóvel com seguro-fiança. Um não cobre o que o outro cobre; ter um não dispensa avaliar o outro.
• Inquilino não contratar cobertura própria para os móveis, achando que a apólice do proprietário resolve tudo.
• Não guardar prova da causa do incêndio quando há disputa sobre culpa — laudo do Corpo de Bombeiros e perícia da seguradora são decisivos.
• Deixar passar o prazo depois da negativa. Veja qual o prazo para processar a seguradora e o prazo da seguradora para pagar o sinistro.

Quando a seguradora do proprietário nega o pagamento alegando culpa exclusiva do inquilino, sem perícia que sustente a causa do incêndio, um escritório especializado em defesa do segurado consegue avaliar se a recusa tem base técnica ou só evita o pagamento. Outros temas da mesma apólice, como valor de reposição x valor de mercado, seguem a mesma lógica: checar cobertura e prova antes de aceitar um "não".

Perguntas frequentes